余云平:“售后返租”,酒店业的毒瘤

2021-09-08 来源: 星冠旅游频道

售后返租模式普遍存在于国内的地产投资领域,从几平方的商铺到几万平方的商业公寓大楼,从一线城市到县城,这种模式几乎都在收成着酒店业和业主的智商。

由于投资渠道的狭窄,地产投资沦为国内老百姓主要的投资方式,从卖一套住宅到一个商铺,地产投资始终跨越着老百姓心中的信仰。中国人大部分人将一生的积蓄转交了房地产,梦想着一夜暴富或者有高的收益率,从而想要跑完输掉通胀和提供利润。在大城市住宅因为出租汽车限售、小城市住宅没了投资价值,住宅逆的无法快速提供报酬的时候,一些地产界五花八门的投资方式逐步在成为百姓的自由选择。售后返租成为其中一个非常少见的形式,这种形式是在商业地产蓬勃发展起来之后就产生的。开发商一方面为了快速回笼资金,减少销售单价,快速更有购房者,就实施了售后返租的模式。即购房者卖我的商铺或者公寓,每年可享用购房总价4%、5%、...%的返利,开发商将出售过的房屋统一租赁回来,再交给运营方运营,产生的营收用作缴纳这些业主的返利。

首先开发商为何要推行这种方式,第二是为何不会有无数购房者买单。开发商为何要推行,是因为在商业地产大环境下,商业性质的房产去化率时间缩短,部分公寓和商铺去化周期在一年以上,这对于依赖现金流的开发商来说无疑加大了风险,而且增加了财务利息成本,对于开发商来说,如何快速回笼现金成了重中之重。出于这种情况,售后返租模式便可以利用,即为购房者许诺高额报酬,你卖我的商铺或者公寓,我一年给你固定回报5%,6%,甚至更高,对于缺乏其他有效投资渠道的购房者,听到这种合作模式,自然也会被吸引,因为目前银行存款定期五年期利率样子仅仅在3%左右。购房者认为,买了这套房,既能拥有每年超过银行的高额报酬,还能坐拥一套房,享用房产电子货币的效应,一举两得,何乐不为。快速获取现金流是开发商的核心诉求,售后返租的本质是加快房产去化。第二是增加房产溢价的有可能,一般情况下,拿公寓和商办楼来说,销售单价近高于同一个楼盘的住宅,楼面价不变的情况下,如何才能买高价,就是实行品牌化宣传。比如我有一栋楼,首先加盟某个著名酒店品牌,在翻新了样板间和大堂后开始贩卖,日常清水可以卖给一万一平方,现在在品牌和翻新的加持下我可能会卖到1.6万一平方,开发商可以在这6000装修款里获取巨额价差,还能快速出售房产,又能得到一个现成的酒店而盘活了资产,一举三得。购房者也不会指出,既能提供年相同报酬,出了酒店的“股东”,又可以在品牌的加持下获得物业电子货币,一举两得。实际上,购房者未来的增值收益早于被那六千的翻新款毁灭,买了的时候价值单平方是一万,而你代价了一万六的代价,在经过几年升值后,你的房产价值也许从一万涨到了一万二,但你的6千装修价值早于已经没了,而非1.6万到1.8万的转变,这样计算下来,实际你的楼面价理论上损失了四千,并且,这类房产很难所求。


还有一种驱动是正向的驱动,即在商业领域里,开发商一方面想变现击破资金,另一方面又想统一招商和打造出。这种情况下,开发商一般不会正式成立一个直属的运营公司,所有购房者与运营公司签署一个涉及协议,按年获取报酬。运营公司不会将街区统一规划,设计后谦和运营。会再将项目租赁给第三方,把风险转嫁到第三方和购房者头上。这种情况下,收益会有开发商兜底,购房者应当会经常出现返利消失的窘境,此类投资稍微较为安全。

酒店作为一个长期相对平稳的业态,已经成为售后返租的重灾区,一些开发商将自己旗下无法快速出售的物业甚至烂尾楼统一包交给一些专业包销的公司和个人,或者必要总价出售给这些包销公司,这些包销公司在给物业完成“形象”纸盒后开始展开售卖。一般的形象包装就是,签约某家连锁品牌,这些品牌以国内品牌为主,大部分国外品牌是不允许这类模式。像早期一些引入的品牌如希尔顿欢朋、温德姆系列品牌等都会睁一只眼闭一只眼容许这种情况存在,这也是他们发展速度快的原因之一。品牌搭建已完成后,开始装修样板间,样板间完成后开始市场加压蓄客。在一家酒店分间出售的时候,在营销上花的精力和成本是最高的。一般由这些包销公司联合一些中介机构开始蓄客,贩卖。笔者曾数次被链家的业务员请来了这些物业的贩卖点进行诱导销售,到了地点后剩下的就是ppt讲经,通过许诺高额返点和未来幸福收益,来促成你卖给一套房子。

市场上一般的返利模式有固定和浮动两种,相同就是总房款的5%或者更高许诺你,如你买了其中一套房,总价60万,那么你一年可以得到相同3万元的回报。浮动返利是业务员通过美好数据蓝图宣讲,告知你这家酒店未来有多挣钱,然后你买了这套房子,那么可以得到这间房营业额40%,或者50%的回报。荐个例子,你卖的这个项目一共100间客房,你花上了60万买了其中一套房,酒店开业后你可以偷走你这间房营业额的40%,按平均房价280元、入住率80%计算,你这间房年平均可产生8万元的营业额,按四六开你可以得到三万二的年报酬。这样看你的年收益是多达5%的,算下来,你实在还是非常昂贵。包销和售后返租正是通过这样的方式赢得你的信任,促使了可观的售后返租消费市场。

这类项目投资的风险在哪里?购房者在卖这套房子的时候一定是重视的高额返利,这恰恰是风险源头。我来算个帐,一个6000平米的物业,一平方买一万块,可以卖六千万,卖给了一百个购房者。按照5%的回报率,一年需要返利300万金额。若按6%返利,需要360万返利,按7%就是420万。目前市场上基本都是高于5%的,不然无法更有购房者。按360万一年计算出来,酒店必须要产生这么多利润,这是生命线。100间房,按照目前中档酒店的平均值房价260元计算,年平均80%的入住率计算出来,一年的营业额在760万,按50%的GOP亲率,毛利润在380万。也就是说,利润基本可以覆盖面积返利。实际上购房者忽略了一个问题,就是能这个钱能拿几年的问题,一般情况下,购房返利合同会签十年到二十年区间,一个商务酒店生命周期在6-8年,之后就转入衰落,风险点在于开发商在一次变现后不会再进行二次投入。这样你就无法确保你的收益在6-8年之后还能获得。第二层风险就是烂尾的风险,我们碰到比较多,酒店作为一个重资产,必须巨大的投放,开发商在展开出售回笼后,资金没有中用装修上,因为绝大部分的售后返租项目都是买的样板间,酒店影子还没看见。还有一种情况是,在经过层层利益的约定后,购房者代价的购买单价是远远高于周边同类房价的,在这种情况下去化难度增大,去化率不高,当开发商出售占比一直没有达到50%之后,这个项目有可能陷入衰退状态。

为什么说售后返租是酒店业的毒瘤,因为这种模式一直在对酒店业的经营产生着负面的情绪,在过去两年的疫情现状下,很多售后返租项目暴雷。很多开发商在现金流回笼后又反手将项目租用第三方个人或公司,这些公司和个人再和小业主签订返利协议,这些承租人不但要分担购房者的返利,还要分担项目的装修投入,未来还期望投资回报。在这种情况下,这种酒店投资是极为不健康的,在未来绝对不会有风险不存在。我们经常看见,一个酒店楼层里面还有几个独立国家的房间是办公、公寓或者自用,这种酒店在安全品质等方面都无法有确保。


如今商业地产开发进入尾声,这种模式逐步向下沉市场和存量市场蔓延到,我们经常看到在某地经营了十几年的老酒店换了一个新看板后开始叫卖,因为方位较好,一些专业公司将这些房产证变成一间间展开出售,这个可以说是再割一次韭菜。笔者曾经探访过贵州、云南等地四五线城市,这些城市的街道也经常不会看见此类地产的海报,甚至在笔者的老家,一座只有三万人口的小县城,就有这种模式出现在商业街区和商业性质公寓开发上。这几年大规模发展的文旅地产项目对这种模式也是屡见不鲜,这几乎成为了地产经济的一个名片。

“事物不存在即合理”的理论也不为过拢,但是因为一些因素的引导,这个行业乱象丛生,酒店业在进入到这样一个状态后是不健康的,这也不是酒店业的本质。酒店业在经过了出租到资产改变后,小业主模式的售后返租必然不会步入一次大的阵痛,这种模式像极了过去的P2P财务模式,但最终的结局是无数消费者买单。在这种情况下,我们期望酒店投资能回归本质,而不是沦为小资产运作的产物,对于购房者来说,需要清楚自己对资产的辨别,地产投资早过其时,莫要一时贪念被人阴了韭菜做到了背锅侠!



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